Møte i Planutvalget den 24.09.2015

Protokoll fra Planutvalgets møte 27.08.2015 godkjennes slik den foreligger med ovennevnte merknader.

Odd Willy Lørstad (Ap) hadde følgende merknad til sak 130/15. Udnes's forslag var fellesforslag.
Liv Skrede (H) hadde følgende merknad til Eventuelt. Skal være Jarveien 3B og C.

Votering:
Enstemmig godkjent med ovennevnte merknader.

Privat forslag til reguleringsplan, detaljregulering for Michelets vei 24-30 fremmes og legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningsloven § 12-11.

Ole Kristian Udnes (H) fremmet følgende forslag:
Privat forslag til reguleringsplan, detaljregulering for Michelets vei 24-30 fremmes og legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningsloven § 12-11.

Votering:
Ved alternativ votering mellom rådmannens og Udnes' forslag, ble Udnes' forslag vedtatt med 4 mot 1 stemme (V).

Planprogram for reguleringsplan, områderegulering for Høvik senterområde, dokument 2790849, fastsettes, jf. plan- og bygningsloven § 12-9.

Felles tilleggsforslag fra V, Ap fremmet av Eirik Bøe:
Det legges følgende føring i hovedmål:
Fordeling bolig/næring bør være 80/20 i planområdet.


Votering:
Fellesforslaget fikk 2 stemmer (V, Ap).
Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt.

Følgende endringer i  reguleringsbestemmelsene for Kilenveien 2-20 planID 2012008, vedtas, jf. plan- og bygningsloven §12-12 og § 12-14:

§ 2.4 strykes.

§ 2.6 endres til -
Utforming av uteareal og utformingen og plasseringen av bebyggelsen, herunder utkraginger, nedtrapping av bebyggelsen, inngangspartier og balkonger skal være i henhold til de prinsippene som er vist på illustrasjonsplanen, dokument 2874107. Det skal i tillegg etableres en trinnfri adkomst fra felles oppholdsareal mellom hus B og hus C til Arnstein Arnebergs vei. § 2.8 endres til -
Det skal avsettes 1,2 biloppstillingsplasser i garasjekjeller per 100 m2 BRA  
5% av parkeringsplassene tilpasses og reserveres til HC-plasser. Parkeringsplasser for besøkende skal være fellesareal for alle boligene innenfor planområdet. § 2.11 endres til -
Eksisterende trær, som skal bevares, er vist på illustrasjonsplanen dokument 2874107.

Votering:
Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt.

I medhold av pbl § 19-2, avslås søknad om midlertidig dispensasjon fra reguleringsplan for Fornebu, område 14 og 15 Lilleøya, for å opprette dekkhotell og bilrelatert virksomhet innenfor område regulert til privat småbåthavn, bygg PS8 og PS9. Det forutsettes at området utvikles i tråd med reguleringsplanen.

Votering:
Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt.

Planutvalget slutter seg ikke til rådmannens begrunnelse, og omgjør bygningssjefens vedtak av 06.05.2015 og gir dispensasjon fra reguleringsplan 1978-022, reg.best. § 4, for plassering av bebyggelse nærmere enn 50 m fra sjøen som omsøkt.

Eksisterende fritidsbolig ligger i dag nærmere sjøen enn 50 m, ca. 14,5 m, og omsøkt endring vil ikke føre til endret plassering av fritidsboligen i forhold til sjøen. Utvidelsen av fritidsboligens grunnflate vil være påbaksiden og vendt vekk fra sjøen.

Planutvalget vurderer at en dispensasjon til omsøkt endring av fritidsboligen vil tilsidesette hensynene bak 50-metersgrensen mot sjø, men ikke vesentlig. Fordelsvilkåret referer i utgangspunktet ikke til fordeler for tiltakshaver, men fordeler for tomta og området. Det vil være en fordel for tiltakshaver at fritidsboligen blir oppgradert til en bedre standard.  

Eiendommen utnyttelse er overholdt med tiltaket, dvs. 0,04. I og med at fritidsboligen lovlig ligger der den ligger så vurderes det som naturlig og riktig at det gis dispensasjon fra byggegrense mot sjø slik at tiltakshaver kan bebygge eiendommen med det potensialet/den utnyttigsgraden den har.

Det vil kunne være en ulempe at en dispensasjon kan danne presedens, men Planutvalget anser at fordelene ved å dispensere er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det legges vekt på at statlig og regional myndighet ikke motsetter seg tiltaket.

Ole Kristian Udnes (H) fremmet følgende forslag:
Planutvalget slutter seg ikke til rådmannens begrunnelse, og omgjør bygningssjefens vedtak av 06.05.2015 og gir dispensasjon fra reguleringsplan 1978-022, reg.best. § 4, for plassering av bebyggelse nærmere enn 50 m fra sjøen som omsøkt.

Eksisterende fritidsbolig ligger i dag nærmere sjøen enn 50 m, ca. 14,5 m, og omsøkt endring vil ikke føre til endret plassering av fritidsboligen i forhold til sjøen. Utvidelsen av fritidsboligens grunnflate vil være på baksiden og vendt vekk fra sjøen.

Planutvalget vurderer at en dispensasjon til omsøkt endring av fritidsboligen vil tilsidesette hensynene bak 50-metersgrensen mot sjø, men ikke vesentlig. Fordelsvilkåret referer i utgangspunktet ikke til fordeler for tiltakshaver, men fordeler for tomta og området. Det vil være en fordel for tiltakshaver at fritidsboligen blir oppgradert til en bedre standard.  

Eiendommen utnyttelse er overholdt med tiltaket, dvs. 0,04. I og med at fritidsboligen lovlig ligger der den ligger så vurderes det som naturlig og riktig at det gis dispensasjon fra byggegrense mot sjø slik at tiltakshaver kan bebygge eiendommen med det potensialet/den utnyttigsgraden den har. Det vil kunne være en ulempe at en dispensasjon kan danne presedens, men planutvalget anser at fordelene ved å dispensere er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det legges vekt på at statlig og regional myndighet ikke motsetter seg tiltaket.

Votering:
Udnes' forslag ble enstemmig vedtatt.

Planutvalget slutter seg til rådmannens begrunnelse, og omgjør ikke vedtaket av 29.01.2015.

Saken sendes fylkesmannen som avgjørende organ.

Votering:
Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt.

Planutvalget tar klagen til følge og omgjør bygningssjefens vedtak slik at en gir dispensasjon for overskridelse av utnyttelsesgraden. Hensynene bak kommuneplanens bestemmelse om 20%BYA settes ikke vesentlig til side med en dobbeltgarasje, og en finner at det samlet sett også foreligger en klar overvekt av fordeler for ågi dispensasjon.

Planutvalget har særlig vektlagt opplysningene om at kommunen tidligere stilte krav om 4 biloppstillingsplasser i 1987. Selv om disse ikke har vært medregnet i bebygd areal fordi kommunens krav til parkering på eiendommen er redusert, så har reduksjonen medført at eiendommen har et større areal som ikke er bundet til parkering, slik at utearealer og hensynet til lys og luft påeiendommen har økt. I dag har eiendommen en utnyttelse på21,15 % BYA, som ikke endres med tiltaket. En overbygging av parkeringsplasser med dobbeltgarasje vil fortette noe, men med beliggenhet mot veien og et redusert krav til 2 parkeringsplasser foreligger detsamlet en klar overvekt av fordeler for ågi dispensasjontil omsøkt dobbelgarasje.  

Bygningssjefen bes behandle søknaden videre, herunder bestemme tiltakets plassering mot vei (2 meter fra regulert veikant) og mot nabogrense (1,5 meter). Det vises til rådmannens vurderinger med hensyn til plasseringen.

Fellesforslag fra H, V, Ap fremmet av Ole Kristian Udnes:
Planutvalget tar klagen til følge og omgjør bygningssjefens vedtak slik at en gir dispensasjon for overskridelse av utnyttelsesgraden. Hensynene bak kommuneplanens bestemmelse om 20%BYA settes ikke vesentlig til side med en dobbeltgarasje, og en finner at det samlet sett også foreligger en klar overvekt av fordeler for ågi dispensasjon.

Planutvalget har særlig vektlagt opplysningene om at kommunen tidligere stilte krav om 4 biloppstillingsplasser i 1987. Selv om disse ikke har vært medregnet i bebygd areal fordi kommunens krav til parkering på eiendommen er redusert, så har reduksjonen medført at eiendommen har et større areal som ikke er bundet til parkering, slik at utearealer og hensynet til lys og luft påeiendommen har økt. I dag har eiendommen en utnyttelse på21,15 % BYA, som ikke endres med tiltaket. En overbygging av parkeringsplasser med dobbeltgarasje vil fortette noe, men med beliggenhet mot veien og et redusert krav til 2 parkeringsplasser foreligger detsamlet en klar overvekt av fordeler for ågi dispensasjontil omsøkt dobbelgarasje.  

Bygningssjefen bes behandle søknaden videre, herunder bestemme tiltakets plassering mot vei (2 meter fra regulert veikant) og mot nabogrense (1,5 meter). Det vises til rådmannens vurderinger med hensyn til plasseringen.

Votering:
Udnes' forslag ble enstemmig vedtatt.

Planutvalget slutter seg til rådmannens begrunnelse, og omgjør ikke vedtaket av 04.06.2015.

Saken sendes Fylkesmannen som avgjørende organ.

Votering:
Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt.

Planutvalget slutter seg ikke til rådmannens begrunnelse, og omgjør vedtaket av 26.08.2014.

Saken sendes fylkesmannen som avgjørende organ.

I tillegg til lys, luft og åpenhet, soltap etc., har Planutvalget også lagt vekt på at hensynene bak avstandsbestemmelsen er åhindre generende innsyn, tilgjengelighet til eget uteareal, utsyn etc. Der hvor det foreligger nabosamtykke,skal man også vurdere nabosamtykket i et langtidsperspektiv bla. for å forhindre unødige nabokonflikter i fremtiden. Når slikt nabosamtykke er gitt av samme eier/utbygger av begge eiendommene, og da begge eiendommene skal selges slik at den som har avgitt samtykke ikke berøres av samtykket i fremtiden, vil langtidsperspektivet etter Planutvalgets oppfatning bli ekstra viktig i denne saken.

En deling med grense to meter fra eksisterende enebolig vil i tillegg kunne medføre en omfattende og eksklusiv bruk av naboeiendommens utearealer tett inn påeksisterende bolig, med storfare for påfølgende nabokonflikter. Dette i tillegg til at bruksverdien av utearealene for eksisterende bolig blir kraftig redusert. En eventuell senere beplantning i nabogrensen vil ytterligere kunne redusere bruksverdien som følge av mindre sol, lys og luft etc. Ved åopprettholde eiendommen som et sameie,vil alle eierne i fremtiden måtte samarbeide om bruken av fellesarealene i tillegg til at en part alene ikke kan sette opp generende beplantning,gjerder etc.

Ole Kristian Udnes (H) fremmet følgende forslag:
Planutvalget slutter seg ikke til rådmannens begrunnelse, og omgjør vedtaket av 26.08.2014.

Saken sendes fylkesmannen som avgjørende organ.

I tillegg til lys, luft og åpenhet, soltap etc, har planutvalget også lagt vekt på at hensynene bak avstandsbestemmelsen er å hindre generende innsyn, tilgjengelighet til eget uteareal, utsyn etc. Der hvor det foreligger nabosamtykke, skal man også vurdere nabosamtykket i et langtidsperspektiv bla. for åforhindre unødige nabokonflikter i fremtiden. Når slikt nabosamtykke er gitt av samme eier/utbygger av begge eiendommene, og da begge eiendommene skal selges slik at den som har avgitt samtykke ikke berøres av samtykket i fremtiden, vil langtidsperspektivet etter Planutvalgets oppfatning bli ekstra viktig i denne saken.

En deling med grense to meter fra eksisterende enebolig vil i tillegg kunne medføre en omfattende og eksklusiv bruk av naboeiendommens utearealer tett inn på eksisterende bolig, med stor fare for påfølgende nabokonflikter. Dette i tillegg til at bruksverdien av utearealene for eksisterende bolig blir kraftig redusert. En eventuell senere beplantning i nabogrensen vil ytterligere kunne redusere bruksverdien som følge av mindre sol, lys og luft etc. Ved å opprettholde eiendommen som et sameie, vil alle eierne i fremtiden måtte samarbeide om bruken av fellesarealene i tillegg til at en part alene ikke kan sette opp generende beplantning, gjerder etc.

Votering:
Ved alternativ votering mellom rådmannens og Udnes' forslag, ble Udnes's forslag vedtatt med 4 mot 1 stemme (Ap)

Planutvalget slutter seg ikke til rådmannens begrunnelse, og omgjør bygningssjefens vedtak av 10.10.2014 og gir midlertidig dispensasjonpåubestemt tidfra regulert veiformål til oppføring av støttemur som omsøkt.

Eventuelle betingelser for dispensasjonen fastsettes av bygningssjefen.

Hensynene med reguleringsplanens veiformål er å ivareta veiareal, reservere areal for veiskuldre og snølagring, og legge til rette for evt. fremtidig veiutvidelse. Byggegrense langs veien skal ivareta trafikksikkerhetsmessige hensyn, sikre luft og åpenhet mot veien, og et ryddig bebyggelsesmønster langs veitrasèen. Planutvalget finner at hensynene bak veiformålet blir tilsidesatt, men da toppen av muren er lavere enn veinivået, blir hensynene etter utvalgets oppfatning ikke vesentlig tilsidesatt.

Innkjørselen til eiendommen er tidligere godkjent flyttet 1,5 meter mot nabo for åkunne etablere en mer sikker utkjøring. Da flytting av innkjørselen har medført en skrent med høydeforskjell på 1,5 meter mot nabo, anses det som en stor fordel også for naboeiendommen at denne skrenten sikres med omsøkte mur. Muren muliggjør også flytting av søppelbeholdere og postkasse nærmere veien.

Ulempene med en dispensasjon i dette tilfellet er nedbygging av veiareal, menda det gis en midlertidig dispensasjon, finner Planutvalget etter en samlet vurdering at fordelene i dette tilfellet er vesentlig større enn ulempene.

Ole Kristian Udnes (H) fremmet følgende forslag:
Planutvalget slutter seg ikke til rådmannens begrunnelse, og omgjør bygningssjefens vedtak av 10.10.2014 og gir midlertidig dispensasjonpåubestemt tidfra regulert veiformål til oppføring av støttemur som omsøkt.

Eventuelle betingelser for dispensasjonen fastsettes av bygningssjefen.

Hensynene med reguleringsplanens veiformål er å ivareta veiareal, reservere areal for veiskuldre og snølagring, og legge til rette for evt. fremtidig veiutvidelse. Byggegrense langs veien skal ivareta trafikksikkerhetsmessige hensyn, sikre luft og åpenhet mot veien, og et ryddig bebyggelsesmønster langs veitrasèen. Planutvalget finner at hensynene bak veiformålet blir tilsidesatt, men da toppen av muren er lavere enn veinivået, blir hensynene etter utvalgets oppfatning ikke vesentlig tilsidesatt.

Innkjørselen til eiendommen er tidligere godkjent flyttet 1,5 meter mot nabo for å kunne etablere en mer sikker utkjøring. Da flytting av innkjørselen har medført en skrent med høydeforskjell på 1,5 meter mot nabo, anses det som en stor fordel også for naboeiendommen at denne skrenten sikres med omsøkte mur. Muren muliggjør også flytting av søppelbeholdere og postkasse nærmere veien.

Ulempene med en dispensasjon i dette tilfellet er nedbygging av veiareal, men da det gis en midlertidig dispensasjon, finner Planutvalget etter en samlet vurdering at fordelene i dette tilfellet er vesentlig større enn ulempene.

Votering:
Udnes' forslag ble enstemmig vedtatt.

1. Planutvalget slutter seg til rådmannens begrunnelse, og omgjør ikke vedtaket av 15.12.2014.
   Saken sendes fylkesmannen som avgjørende organ.
   
2. Planutvalget er positivt innstilt til en ny søknad om å omgjøre boligrom til bod.

Ole Kristian Udnes (H) fremmet følgende tilleggsforslag:
Planutvalget er positivt innstilt til en ny søknad om å omgjøre boligrom til bod.

Votering:
Rådmannens forslag med Udnes' tilleggsforslag ble enstemmig vedtatt.

Planutvalget tiltrer rådmannens begrunnelse og vil ikke vedta en mindre endring av reguleringsplan r.jnr. 1937-8 for Løkeberg/Løkkeåsen og godkjenne deling av eiendommen gnr. 8, bnr. 272, dersom slikt forslag fremmes for Planutvalget.

Votering:
Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt.

Planutvalget slutter seg til rådmannens begrunnelse, og omgjør ikke vedtaket av 13.05.2015.

Saken sendes fylkesmannen som avgjørende organ.

Votering:
Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt.

Planutvalget slutter seg til rådmannens begrunnelse, og omgjør ikke vedtaket av 30.06.2015.

Saken sendes fylkesmannen som avgjørende organ.

Votering:
Rådmannens forslag ble vedtatt med 4 mot 1 stemme (V).

Votering:
Enstemmig tatt til orientering.

Privat forslag til detaljregulering for Fornebu – B2 - Fornebuporten, planID 2015003, plankart dokument 2860426 og bestemmelser, dokument 2860588, vedtas, jf. plan- og bygningsloven § 12-12.

Votering:
Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt.