Møte i Planutvalget den 03.05.2018

Vedtak:
Protokoll fra Planutvalgets møte 19. april 2018 godkjennes slik den foreligger.

Votering:
Enstemmig godkjent.

Innstilling:

• Bærum kommune prøver ut nye former for innbyggersamarbeid og samskaping, som beskrevet i saken.
• Erfaringene fra arbeidet i 2018/2019 legges til grunn for å utarbeide en strategi for innbyggersamarbeid, frivillighet og samskaping i bærumsamfunnet.
• Rådmannen vil orientere om framdrift og erfaringer fra arbeidet høsten 2018 og våren 2019.
  

Votering:
Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt.

Vedtak:
Reviderte statutter for Bærum kommunes arkitekturpris, vedlegg 3981463 , vedtas med følgende tillegg:

Administrasjonen bes vurdere og i tillegg å bruke andre virkemidler som for eksempel arkitekturutstilling, for å rette søkelyset mot arkitektur og utviklingen av arkitektur i Bærum.

Votering:
Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt.
Lilloe-Olsens forslag ble enstemmig vedtatt.

Vedtak:
Planutvalget slutter seg til rådmannens begrunnelse, og omgjør ikke vedtaket av 24. januar 2018.
Saken sendes fylkesmannen som avgjørende organ.

Votering:
Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt.

Vedtak:
Planutvalget slutter seg til rådmannens begrunnelse, og omgjør ikke vedtaket av 2. januar 2018.
Saken sendes fylkesmannen som avgjørende organ.

Planutvalget vil se positivt på en søknad for oppføring av enebolig under forutsetning av at boligen stedstilpasses.

Votering:
Fellesforslaget ble enstemmig vedtatt.

Vedtak:
Planutvalget slutter seg til rådmannens begrunnelse, og omgjør ikke vedtaket av 18.01.2018.
Saken sendes fylkesmannen som avgjørende organ.

Votering:
Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt.

Vedtak
Planutvalget slutter seg ikke til rådmannens begrunnelse og omgjør vedtaket av 18.01.2018 og gir dispensasjon for oppføring av en tomannsbolig som omsøkt. Det forutsettes at eksisterende tomannsbolig bruksendres til enebolig slik at antall boenheter på eiendommen økes med en boenhet, fra to til tre boenheter.

Tiltaket er i strid med gjeldende regulering som kun viser ett hus på eiendommen, og kan ikke godkjennes med mindre det gis dispensasjon etter pbl § 19-2. Hensynene bak reguleringsplanen som er styrket av kommuneplanens § 2.2a, er bla. å hindre uønsket fortetting. Da eiendommen ligger i et område som allerede er forholdsvis tett bebygd, og da tiltakseiendommen er forholdsvis stor, kan planutvalget ikke se at hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt dersom det gis dispensasjon i dette ene tilfellet.

Eiendommen har et areal på 3587m2, og er vesentlig større en mange av de omkringliggende eiendommene,  og en dispensasjon vil derfor i liten grad medføre en uønsket fortetting av området. Da eiendommen vil kunne utnyttes med en BYA på inntil 20%, vil det etter planutvalgets oppfatning være en fordel for eiendommen og området at utbygging av eiendommen skjer i form av en ny bygningskropp istedenfor et stort tilbygg på eksisterende boligbygg. Selv om den nye boligen vil medføre en ytterligere fortetting av området, finner planutvalget under henvisning til ovennevnte at fordelene ved en dispensasjon er vesentlig større enn ulempene etter en samlet vurdering.

Bygningssjefen bes behandle søknaden videre.

Vedtak:
Fellesforslaget ble enstemmig vedtatt

Vedtak
Planutvalget slutter seg ikke til rådmannens begrunnelse og omgjør vedtaket av 17.01.2018 og gir dispensasjon for oppføring av enebolig med hybel, stall og garasje som omsøkt.

Formålet med arealbruk LNF er å sikre LNF-områdene som åpne , ubebygde arealer for rekreasjon, friluftsliv og naturopplevelser, og samtidig sikre grunnlaget for utøvelse av stedbunden næring (land-/jord- og skogbruk). Landbruksområder er områder hvor det skal drives jordbruks-, skogbruksvirksomhet og reindrift. I disse områdene kan det bare oppføres bygninger som har direkte tilknytning til landbruk som primærnæring. I godkjent deling ble det i sin tid gitt føring for utnyttelse av eiendommen til et bolighus, samt at eiendommen ble ansett som en stor boligtomt og ikke en landbrukseiendom. I tillegg foreligger det ny uttalelse fra landbrukskontoret hvor det konkluderes med at eiendommen ikke kan defineres som en landbrukseiendom på bakgrunn av størrelse. Planutvalget finner med bakgrunn i ovennevnte at hensynet bak LNF- og Landbruksformålet blir noe tilsidesatt ved en dispensasjon, men kan ikke se at bestemmelsene blir vesentlig tilsidesatt i angjeldende sak.

Det vil være en ulempe at bestemmelser og formål i reguleringsplan og kommuneplan blir tilsidesatt. Da eiendommen på grunn av sin størrelse ikke kan benyttes som en landbrukseiendom, og da eiendommen ligger i et boligområde og ble fradelt med formål boligbebyggelse, vil det etter planutvalgets oppfatning være en fordel at eiendommen kan benyttes som en boligeiendom og ikke blir liggende brakk. Da det bare er en liten del av eiendommen som bebygges, og da eiendommen i tillegg ligger i nærhet til store, åpne arealer på nærliggende golfbane, finner planutvalget under henvisning til ovennevnte at fordelene ved en dispensasjon er vesentlig større enn ulempene etter en samlet vurdering.

Bygningssjefen bes behandle søknaden videre.

Votering:
Fellesforslaget fra Lilloe-Olsen fikk 2 stemmer og falt.
Fellesforslaget fra Pedersen ble vedtatt med 3 stemmer.

Vedtak
Planutvalget slutter seg ikke til rådmannens begrunnelse. Vedtakene av 11. desember 2017 omgjøres, og det gis dispensasjon fra § 2 i reguleringsplanens bestemmelser for oppføring av tiltakene (hus A og hus B) som omsøkt.

Begrunnelse
Det følger av § 2 i bestemmelsene til reguleringsplanen at «gesimshøyden skal ikke noe sted langs fasaden overstige 6 m». Hensynet bak bestemmelsen er blant annet at bygningers eksponering mot omgivelsene skal neddempes, samt at bygningenes visuelle høyde skal begrenses, særlig mot sjøen. Årsaken til at gesimshøyde skal måles langs fasaden, og ikke etter gjennomsnittlig planert terreng er at det er mange skrånende tomter innenfor planområdet, og en slik måte å måle høyde på vil være et mer effektivt styringsverktøy for å begrense visuell høyde enn måling etter gjennomsnittlig planert terreng. Det følger også av reguleringsplanens § 10 at «nybygg skal i form og størrelse tilpasses nabobebyggelse og strøkets karakter».

De omsøkte tiltakene har en hovedgesims på henholdsvis 5,95 meter og 6 meter for hus A og B. Videre har tiltakene en inntrukket toppetasje som gjør at total gesimshøyde blir 8,35 meter og 8,4 meter. Problemstillingen er om vilkårene for å gi dispensasjon fra § 2 i reguleringsbestemmelsene er oppfylt.

Det følger av pbl. § 19-2 at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra blir «vesentlig tilsidesatt». Videre må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

Hensynene bak bestemmelsen om gesimshøyde er som nevnt primært bygningens visuelle virkning mot sjø. Bestemmelsen skal også ivareta generelle begrensninger av bygningens volum, samt nabohensyn. Som klager har anført vil tiltakshaver i utgangspunktet ha krav på oppføring av tiltak med saltak med mønehøyde på 9 meter. Omsøkte tiltak vil i volum være mindre enn en eventuell oppføring med saltak. Etter vår vurdering må man ved forståelsen av § 2 se hen til den alternative lovlige oppføringen av saltak, altså at bestemmelsen er et styringsverktøy for å forhindre de tilfellene der tiltak med flatt tak vil være mer dominerende enn et tiltak med saltak. I dette tilfellet er toppetasjen tilbaketrukket, og vil antagelig i sin helhet falle innunder volumet som opptas ved en eventuell oppføring med saltak. Den visuelle fremtoningen ved å ha hovedgesims, med toppetasje i tillegg på 8,35 meter og 8,4 meter vil kunne være mer dominerende enn et saltak med mønehøyde på 9 meter, men ikke i en slik grad at det etter vårt syn er tale om en «vesentlig» tilsidesettelse av hensynene bak begrensningen av gesimshøyde.

Videre må fordelene av å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.
Det er konkrete fordeler som samsvarer med generelle areal- og ressursdisponeringshensyn som i utgangspunktet skal vektlegges, og det må foreligge en kvalifisert interesseovervekt. Ulempene med å gi dispensasjon til tiltaket som omsøkt, er at man fra sjøsiden vil få en rett fasade som overstiger det reguleringsplanen legger opp til, med 2,35 og 2,4 meter for de respektive husene. Selv om toppetasjen er tilbaketrukket, vil dette gi en visuelt dominerende effekt fra sjøsiden. En slik front vil blant annet skille seg fra en saltaksløsning ved at man får flere vindusflater med gjenskinn.

Fordelene ved å gi dispensasjon fra § 2 i reguleringsbestemmelsene, er at tiltaket som omsøkt i stor grad er i samsvar med den nærmeste bebyggelsen og øvrig bebyggelse mot sjø innenfor planområdet. Klager har vist til en rekke eiendommer som nærmeste naboer mot sjøsiden som alle har en tilsvarende utforming som det omsøkte, og der ingen av husene er i tråd med § 2 i reguleringsbestemmelsen. Tiltaket vil dermed innordne seg eksisterende bebyggelse som angitt i § 10 i bestemmelsene, og bidra til en enhetlig bebyggelse og god arkitektonisk utforming av de bygde omgivelsene. En løsning med flatt tak vil også gi en praktisk og god utforming av bomiljøet, med gode solforhold og integrerte uteoppholdsarealer. Videre vil en løsning med flatt tak som omsøkt være lavere totalt sett enn en eventuell oppføring av saltak, og dermed være bedre for naboer med tanke på tap av utsikt. Etter en samlet vurdering har vi kommet til at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene.

Nabomerknader
Det foreligger nabomerknad fra eierne av Junkerveien 3. I nabomerknaden vises det til at husene vil få en samlet fasade som er både høyere og bredere enn eksisterende hus, og at dette vil redusere utsikt mot sjøen og føre til et betydelig verditap. Videre pekes det på at det vil gi et massivt inntrykk for husene bak at det bygges to boliger i stedet for kun en bolig, og de ønsker at takhøyden og bredden på øverste etasje begrenses.

Planutvalget vil bemerke at det foreligger en delingstillatelse, og at tiltakshaver dermed har et krav på oppføring av 2 boliger. Fasaden som vender inn mot bakenforliggende naboer har en gesimshøyde på under 6 meter, og er således i tråd med reguleringsplanen, det er fasadens høyde mot sjø som er avhengig av dispensasjon. En eventuell løsning med saltak vil i større grad forringe nabos utsikt enn omsøkte løsning. Vår vurdering er at tiltakene som omsøkt etter godkjent delingstillatelse har vært forutsigbar for naboene, og ikke er mer enn det som må kunne forventes i bebygde strøk. Selv om tiltaket er avhengig av dispensasjon, er det i utgangspunktet i tråd med krav til høyde mot nabobebyggelse, og vi kan ikke se at det foreligger særlige ulemper som tilsier at tiltakene ikke kan godkjennes plassert som omsøkt.

Votering:
Fellesforslaget ble enstemmig vedtatt.

Vedtak:
Refererte dokumenter tas til orientering slik de foreligger.

Votering:
Enstemmig godkjent.