Møte i Planutvalget den 26.08.2021

Vedtak:
Protokoll fra planutvalgets møte 12. august 2021 godkjennes slik den foreligger.

Votering:
Enstemmig godkjent.

Vedtak:
Planutvalget slutter seg til kommunedirektørens begrunnelse, og omgjør ikke vedtaket av 17.03.2021 om å dispensere fra kommuneplan, kommunedelplaner og reguleringsplaner, for legging av vannledning fra Sandvika til Fornebu.

Saken sendes Statsforvalteren som avgjørende organ.

Votering:
Kommunedirektørens forslag ble enstemmig vedtatt.

Vedtak:
Planutvalget slutter seg til kommunedirektørens begrunnelse, og omgjør ikke vedtaket av 14. juni 2021. Vilkårene for å gi dispensasjon fra bebyggelsesplanen for oppføring av takopplett er ikke oppfylt, da fordelene ved å gi dispensasjon ikke er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

Saken sendes Statsforvalteren som avgjørende organ.

Votering:
Ved alternativ votering mellom kommunedirektørens forslag og Pedersens forslag, ble kommunedirektørens forslag vedtatt med 8 mot 1 stemmer (Frp).

Vedtak:
1. Privat forslag til reguleringsplan, detaljregulering for Niels Leuchs vei 41 med flere Eiksmarka planID 2916023, alternativ 2, med både rekkehus og leiligheter, som vist på plankart, dokument 5491051, og i bestemmelser, dokument 5491057, fremmes, jf. plan og bygningsloven § 12-11.

Reguleringsplanforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn, jf. plan- og bygningsloven § 12-10.

2.llustrasjonsplan for offentlig rom Eiksmarka sentrum, høringsutkast datert 25.06.2021, dokument 5482336, sendes på høring.

Til 2. gangsbehandling

• Leilighetsbygg bes om at i større grad henvender seg mer språkmessig til senteret og en urban situasjon. Det bør være en rolig fasade hvor balkongene flukter med vegglivet.
• Rekkehusene skal ha en mer aktiv farge- og materialbruk knyttet opp mot villa bebyggelsen i område. Det bør følges av en analyse av områdets farge og materialbruk.

Votering:
Forslag fra Pedersen fikk 1 stemme (Frp) og falt.
Kommunedirektørens forslag fikk 2 stemmer (Ap, SV) og falt.
Fellesforslaget fremmet av Hegge ble vedtatt med 7 mot 2 stemmer (Ap, Frp).
Forslag fra Bøe, første del, ble vedtatt med 8 mot 1 stemmer (Frp).
Forslag fra Bøe, andre del, ble enstemmig vedtatt.

Vedtak:
Bygningssjefen bes behandle søknad om påbygg på nytt med bakgrunn i Planutvalgets vurderinger.

Begrunnelse
I vedtaket om avslag er det vist til at påbygget er i strid med gjeldende reguleringsplan, og at hensynet bak detaljerte reguleringsplaner er å sette en ytre ramme for bygningsvolum og bygningsplassering i området. Videre er det vist til KPA § 2.2 d) som sier at områder som opprinnelig ble bygget ut under ett er å betrakte som ferdig utbygd, dersom reguleringsplan ikke åpner for tilbygg/påbygg.

Planutvalget vil bemerke at det i 2019 ble godkjent et tilbygg i en etasje (som påbygget er søkt bygget oppå), der man kom til at vilkårene for å gi dispensasjon fra KPA § 2.2 d) var oppfylt. De opprinnelig utbygde firemannsboligene var i to etasjer i bygningens fulle lengde. Tilbygget som ble godkjent i 2019 representerer et avvik fra det opprinnelig utbygde, og ble ikke vurdert i strid med reguleringsplanens rammer for bygningsvolum. Slik § 2.2 d) er utformet er det områder som ble bygget ut under ett som er søkt ivaretatt gjennom bestemmelsens forbud mot videre tiltak. Når det på eiendommen er godkjent et tilbygg i en etasje, vil et påbygg som omsøkt bringe bygningen som helhet nærmere det opprinnelige bygde. Utvalget har forståelse for at tiltaket vil føre til en fortetting og kan føre til naboulemper ved at man får bygg i to etasjer mot nabogrense, men når det først er godkjent et fravik fra det som opprinnelig ble bygget ut under ett er vi ikke enig i den vektleggingen av fordeler og ulemper bygningssjefen har lagt til grunn i sin dispensasjonsvurdering. Vi viser til at bygningsvolum først og fremst styres gjennom utnyttelsesgrad og høydebegrensninger, og at KPA § 2.2 d) etter syn ordlyd synes å skulle ivareta enhetlig utbyggelse sett opp mot det opprinnelig bygde.

Votering:
Fellesforslaget ble enstemmig vedtatt.

Vedtak:
Planutvalget gir avslag på dispensasjon fra § 27.2 e) i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel (KPA), da fordelene ved å gi dispensasjon ikke er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Videre gis det avslag på dispensasjon fra plankravet i § 3.1 i KPA, da fordelene ved å gi dispensasjon ikke er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

Begrunnelse
Planutvalget vil innledningsvis takke tiltakshaver for å fremme et kreativt, interessant og godt utarbeidet prosjekt. Når vi som kommune og land arbeider for å nå våre ambisiøse klimamål, er det svært positivt at både enkeltpersoner og bedrifter våger å tenke innovativt og utfordre etablerte praksiser for blant annet hvordan eneboliger kan bygges. Tiltaket har mange gode kvaliteter hva gjelder klimahensyn, som er et overordnet planhensyn etter plan- og bygningsloven § 3-1 g), og som er relevant å vektlegge i vurderingen av søknaden. Samtidig er det utfordringer ved tiltaket slik det er omsøkt, primært gjelder dette tiltakets høyde. Kommunen har i § 27.2 e) en bestemmelse som sier at maksimal gesimshøyde skal være 9 meter, målt fra det gjennomsnittlig planerte terreng langs den enkelte fasade. Bestemmelsen kommer i tillegg til lovens (pbl. §29-4) generelle høydekrav, og er gitt for å fange opp utbygginger i skrånende terreng der man kan få svært høyde og dominerende enkeltfasader. I denne saken er det fra bygningssjefen opplyst at tiltakets høyeste fasade mot Vardeveien vil bli på 12,84 meter, som er en vesentlig overskridelse kommuneplanens bestemmelse.

Når man skal foreta en interesseavveining etter pbl. § 19-2 er det fordelene og ulempene ved å gi dispensasjon som skal vektlegges. Det er da naturlig å se til hvilke hensyn, i positiv og negativ retning, som gjør seg gjeldende ved det omsøkte avviket fra hva som er tillatt etter lov og plan. Tiltakshaver har redegjort for at det er konkrete klimagevinster som oppnås ved å bygge i omsøkte høyde, sammenlignet med et tiltak innenfor lovlig høydekrav. At man får en slik klimagevinst er en relevant fordel som kan vektlegges. Samtidig er det ikke tvil om at tiltaket med omsøkt høyde får en svært dominerende visuell fremtoning mot Vardeveien. Selv om tiltaket ikke får en høyere kotehøyde enn eksisterende bygg, vil det også i en annen grad påvirke naboeiendommer og få en negativ innvirkning på bebyggelsesstrukturen langs Vardeveien.

Hensyn til klimautslipp og miljøkrav står sentralt i plan- og bygningslovgivningen, men den skal også ivareta andre viktige hensyn (hensyn til nabo, god forming av bygde omgivelser osv.). Høydebestemmelser som er gitt i lov og kommuneplan gir naboer og tiltakshavere en forutberegnelighet på hva som kan bygges både på egen eiendom og omkringliggende eiendommer. Det er ikke tilstrekkelig for å gi dispensasjon at dette gir tungtveiende fordeler, disse må også være «klart større» enn ulempene. Etter en samlet vurdering har Planutvalget kommet til at dette vilkåret ikke er oppfylt. Vi vil bemerke at det fremstår som sannsynlig at man i høy grad kan oppnå mye av de samme fordelene hva gjelder klimahensyn med et prosjekt som holder seg innenfor kommuneplanens høydekrav.

Når det gjelder plankravet vil utvalget kort bemerke at et sentralt hensyn bak dette er å sørge for at boligutvikling i kommunen skjer gjennom grundige planprosesser der man ser større områder i sammenheng og man har en utvidet medvirkning for naboer og innbyggere for øvrig. Ved vurderingen av dispensasjon fra plankravet er det ikke tiltaket i seg selv som vurderes, men hvilke fordeler og ulemper som gjør seg gjeldende for å behandle søknaden gjennom en byggesak fremfor en reguleringsplan. Etter utvalgets vurdering vil et tiltak som i så stor grad utfordrer etablerte høydebestemmelser tilsi et behov for medvirkning og behandling som ikke kan oppnås gjennom en vanlig byggesaksprosess. Det foreligger etter vårt syn konkrete ulemper ved å gi dispensasjon fra plankravet, samtidig som vi ikke kan se at det vil gi fordeler av samfunnsmessig betydning å gi en slik dispensasjon. Etter en samlet vurdering har Planutvalget kommet til at vilkårene for å gi dispensasjon fra plankravet i KPA § 3.1 ikke er oppfylt.

Planutvalgets vedtak er et enkeltvedtak som kan påklages i tråd med de frister og formkrav som følger av forvaltningslovens kapittel VI.

Votering:
Fellesforslaget ble enstemmig vedtatt.

Vedtak:
Planutvalget slutter seg til kommunedirektørens begrunnelse, og omgjør ikke vedtaket av 3. juni 2021. Omsøkte fradeling er i strid med reguleringsplanen, og vilkårene for å gi dispensasjon er ikke oppfylt da fordelene ikke er «klart større enn ulempene» etter en samlet vurdering.

Saken sendes Statsforvalteren som avgjørende organ.

Votering:
Kommunedirektørens forslag ble enstemmig vedtatt.

Vedtak:
Refererte dokumenter tas til orientering slik de foreligger.

Votering:
Enstemmig godkjent.

Vedtak:
Dokumenter tas til orientering slik de foreligger.

Votering:
Enstemmig godkjent.