Møte i Planutvalget den 09.09.2021

Vedtak:
Protokoll fra planutvalgets møte 26. august 2021 godkjennes slik den foreligger.

Votering:
Enstemmig godkjent.

Innstilling:
Privat forslag til detaljregulering for Bærumsveien 229-235 planID 2019016,som vist på plankart dokument 5319785 og i bestemmelser dokument 5319773, vedtas, jf. plan- og bygningsloven § 12-12 med følgede tillegg:

Det legges inn en bestemmelse om at vestfasadene til blokkene C og B må bearbeides slik at høydevirkningen dempes.

Votering:
Fellesforslaget ble enstemmig vedtatt.
Kommunedirektørens forslag ble vedtatt med 8 mot 1 stemmer(MDG).

Vedtak:
Planprogram for reguleringsplan, privat detaljregulering for Brenna gjenvinningsanlegg gbnr 68/1 m.fl. som vist i dokument 4923592, fastsettes ikke. Forslaget avvises.

Votering:
Ved alternativ votering mellom kommunedirektørens forslag og fellesforslaget fremmet av Gjølme, ble fellesforslaget vedtatt med 7 mot 2 stemmer (Frp, Ap).

Vedtak:
Planutvalget slutter seg til kommunedirektørens begrunnelse, og omgjør ikke vedtak av 20.04.2021 om å nekte tillatelser til oppføring av tilbygg (herunder vedtak om å nekte dispensasjon fra kommuneplanens plankravbestemmelse), oppføring av takoppbygg (arker) (herunder vedtak om å nekte dispensasjon fra bestemmelser om gesimshøyde), og bruksendring av loft fra tilleggsdel til hoveddel.

Saken sendes Statsforvalteren som avgjørende organ.

Votering:
Kommunediretørens forslag ble enstemmig vedtatt.

Vedtak:
Planutvalget omgjør bygningssjefens vedtak av 25. mai 2021, og gir avslag på søknaden om enebolig med garasje. Tiltaket er i strid med kravene til estetikk gitt i §§ 7.1 og 7.2 i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel (KPA).

Begrunnelse
Det følger av plan- og bygningsloven § 11-9 nr. 6 at det kan gis bestemmelser om estetikk i kommuneplanen. Slike bestemmelser ble gitt i § 7 i kommuneplanen av 2015, og er videreført i gjeldende kommuneplan. Bestemmelsene er normativt utformet og er selvstendige avslagshjemler, men må sees i sammenheng med lovens bestemmelse om visuelle kvaliteter (pbl. § 29-2)

Det følger av KPA § 7.1 at byggetiltak skal «tilføre nye kvaliteter og/eller opprettholde eksisterende særpreg og visuelle kvaliteter i området.»

Statsforvalteren har i saksreferanse 2021/14192 (Anton Tschudis vei 51 B) uttalt at bestemmelsen «legger opp til en vurdering av om tiltaket tilfører området nye kvaliteter, eller opprettholder eksisterende kvaliteter i området.»

Vurdering av «området» og bakgrunnen for KPA § 7
Planutvalget gjennomførte befaring av eiendommen og omkringliggende bebyggelse den 7. september 2021, der tiltakshaver og klager var tilstede.

Nærområdet, eller strøket, der tiltaket er planlagt plassert strekker seg langs Ekebergveien mellom Caroline Øverlandsvei og Lyngveien. Denne strekningen fremstår som svært homogen, og består i stor grad av bygninger i 1 og 2 etasjer med saltak. I krysset ved Caroline Øverlandsvei nr. 15 a-c og 17 a-b er det bygget en gruppe hus som i stor grad tjener som illustrasjon på hvorfor den type tiltak som er omsøkt ikke samspiller i tilstrekkelig grad med omgivelsene. Denne bebyggelsen består av boliger med full høyde mot veien og svært dominerende fasader. Utbyggingen av disse boligene fikk betydelig oppmerksomhet og er en av grunnene for at kommunen innførte bestemmelsene i KPA § 7.

KPA § 7.1 - Opprettholder tiltaket eksisterende særpreg og visuelle kvaliteter i området?
Slik bygningssjefen skriver i vedtaket er vurderingen av områdemessig tilpasning krevende når det både er elementer av eldre tradisjonelle hus, og nye hus med mer moderne uttrykk i nærområdet. Samtidig vil utvalget presisere at akkurat disse bygningene med mer moderne uttrykk i Caroline Øverlandsvei 15 og 17 har bidratt til at kommunen tok inn bestemmelsene om arkitektur i § 7, da man så behovet for bedre verktøy for å ivareta strøkskarakter og visuelle kvaliteter.

Etter befaring vurderer utvalget det slik at Ekebergveien har et klart særpreg i form av lave boliger med saltak som henvender seg mot veien på en lavmælt måte visuelt sett, med unntak av enkelte boliger med høyere fasader og mer moderne uttrykk. Tiltaket slik det er plassert mellom forholdsvis lave boliger vil etter utvalgets vurdering føre til at man i stor grad fjerner den siste rest av arkitektonisk særpreg i denne delen av Ekebergveien. Med bakgrunn i dette har man kommet til at tiltaket ikke «opprettholder eksisterende særpreg og visuelle kvaliteter i området».

KPA § 7.1 - Tilfører tiltaket nye kvaliteter til området?
Videre skal det vurderes om tiltaket tilfører «nye kvaliteter» i området. Begrepet kvaliteter må sees i sammenheng med plan- og bygningslovens § 29-2 om visuelle kvaliteter. I forarbeidene (Ot.prp. nr. 45, side 341) er det blant annet uttalt at visuelle kvaliteter omfatter tiltakets «samspill mellom volum og høyde, fasadeuttrykk med videre. Kravet til god kvalitet skal også tolkes relativt i forhold til tiltakets størrelse og synlighet.» Om tiltakets visuelle kvaliteter i forhold til dets bygde og naturlige omgivelser er det uttalt at «selv om et tiltak i seg selv har gode kvaliteter, er det ikke sikkert det kan plasseres i alle typer omgivelser. Det kreves ikke at det skal være helt likt sine bygde omgivelser, også kontraster kan være positive, men avvikene må framstå som faglig begrunnede valg framfor tilfeldig uforming.»

Utvalget vil vise til at selv om øverste etasje er inntrukket vil tiltaket mot Ekebergveien bestå av en cirka 13 meter lang fasade med høyde på 8,7 meter til målsatt gesims (ikke inkludert parapet). I tillegg til dette består fasaden av cirka 6,5 meter med en lavere høyde i to etasjer med overbygd terrasse. Fasaden vil virke svært dominerende på omgivelsene sett fra Ekebergveien, og innfører volumer og en arkitektonisk form som gir området kontraster mot den eksisterende bebyggelsen som ikke anses positive eller ønskelige. Etter utvalgets vurdering vil tiltakets høyde og fasadeuttrykk medføre et avvik mot eksisterende bebyggelse som forringer omgivelsene. Med bakgrunn i dette har vi kommet til at tiltaket ikke tilfører nye kvaliteter til området.

Tiltaket oppfyller ikke de krav til visuelle kvaliteter som følger av KPA § 7.1, og søknaden må etter dette avslås.

KPA § 7.2 – Opprettholder tiltaket områdets bebyggelsesstruktur og stedskarakter, eller forbedrer denne?

Det følger av KPA § 7.2 at «innenfor småhusområdene skal ny bebyggelse […] følge områdenes bebyggelses- og tomtestruktur for å opprettholde stedskarakteren. Der det ikke er klare strukturer skal nye tomter og bygninger forbedre strukturen.

Utvalgets vurdering er at det foreligger en klar bebyggelses- og tomtestruktur i området, selv om det er enkelte bygninger som avviker fra denne. Vi viser til vår gjennomgang av dette i drøftelsen over.

Tiltakshaver har etter vårt syn gjort en god jobb med plassering av bebyggelsens fotavtrykk på tomten da denne ligger i flukt med omkringliggende bebyggelse når det gjelder avstand til vei. Selv om høyden til øverste punkt på bebyggelsen ikke er særlig større enn bygningene til hver side, og bakenfor, er det allikevel utvalgets syn at den lange høye fasaden mot vei utgjør et klart og tydelig avvik fra bebyggelsesstrukturen i Ekebergveien som er preget av saltakshus med lavmælt virkning mot vei.

Slik Planutvalget ser det vil den omsøkte bebyggelsen ikke følge områdets bebyggelsesstruktur for å opprettholde stedskarakteren, og tiltaket er dermed i strid med KPA § 7.2.

Votering:
Ved alternativ votering mellom kommunedirektørens forslag og fellesforslaget fremmet av Bøe, ble fellesforslaget vedtatt med 8 mot 1 stemmer (Ap).

Vedtak:
Planutvalget omgjør bygningssjefens vedtak av 24. september 2020. Vilkårene for å gi dispensasjon fra plankravet i § 3.1 i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel (KPA) er ikke oppfylt, da fordelene ved å gi dispensasjon ikke er klart større enn ulempene. Søknaden må avslås da nødvendig dispensasjon ikke kan gis.

Begrunnelse
Det er ikke omtvistet at tiltaket er avhengig av dispensasjon fra plankravet, og dispensasjon er omsøkt. I bygningssjefens vedtak er det vurdert at vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt, og det vises til følgende vurdering av fordeler og ulemper:

«Fordeler: Forhold som skal løses og vurderes i en planbehandling kan vurderes i en byggesøknad siden tiltaket er av begrenset omfang. Man slipper å gå veien om den mer ressurskrevende prosessen som utarbeidelse av en reguleringsplan krever. Hensyn som utnyttelsesgrad, høyder, plassering, uteoppholdsareal og visuelle kvaliteter kan ivaretas - og er ivaretatt - i byggesøknaden.

Ulemper: Når det gjelder ulemper så kan det være en ulempe å ikke lage reguleringsplan, men i denne saken mener bygningssjefen at de forhold som ivaretas i en planbehandling er ivaretatt i byggesaken og kan derfor ikke se at en forutgående reguleringsprosess vil gi noen merverdi for området eller for samfunnet.»

Planutvalget er ikke enig med bygningssjefen i at alle hensyn som vil vurderes i en reguleringsplan kan ivaretas gjennom en behandling av byggesaken. Som sakshistorikken viser er utvalget, som delegert planmyndighet i kommunen, av den oppfatning at det er behov for en grundigere planbehandling av eiendommen og området for øvrig, for å vurdere hvilke rammer som kan og bør settes for en fremtidig utvikling. En planprosess for denne og andre tilsvarende tiltak som omfattes av plankravet vil sørge for at man får en helhetlig vurdering som gir forutberegnelighet for både tiltakshaver og naboer.

Videre vil utvalget vise til at Sivilombudsmannens sak 2015-3269 der det uttales følgende:

«Det er under enhver omstendighet ikke tilstrekkelig for å innvilge dispensasjon at ulempene ved dispensasjonen eventuelt skulle være beskjedne. Fylkesmannen må vurdere de fordelene og ulempene ved dispensasjonen som gjør seg gjeldende i saken. Vurderingen må vise at det foreligger relevante, klare og positive fordeler som er «klart større» enn ulempene som dispensasjonen fører til. Lovens vilkår om kvalifisert interesseovervekt krever at de relevante fordelene må ha stor vekt dersom vilkåret skal være oppfylt.»

Planutvalget vurderer at det er et behov for å vurdere utnyttelsen av eiendommen i en grundigere prosess og større sammenheng, og en dispensasjon fra plankravet vil medføre en vektig ulempe. Samtidig anser ikke planutvalget det for å foreligge klare og relevante fordeler ved å gi dispensasjon av samme begrunnelse, da vi ikke deler tiltakshaver og bygningssjefens syn på at alle relevante hensyn kan ivaretas fullt ut gjennom en byggesaksbehandling. Den samfunnsøkonomiske fordelen ved å gjennomføre en mindre tid- og kostnadskrevende prosess faller da også bort slik vi ser det.
Med bakgrunn i det ovennevnte kan ikke Planutvalget se at fordelene ved å gi dispensasjon fra plankravet er «klart større» enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. pbl. § 19-2. Da begge vilkårene må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis, kan det ikke gis dispensasjon og søknaden må avslås. Vi vil av denne grunn ikke gå nærmere inn på en vurdering av om en dispensasjon fører til en «vesentlig tilsidesettelse» av hensynene bak plankravet.

Utvalgets vedtak kan påklages i tråd med de ordinære reglene for dette i forvaltningslovens kapittel VI.

Votering:
Ved alternativ votering mellom kommunedirektørens forslag og fellesforslaget fremmet av Hegge, ble fellesforslaget vedtatt med 6 mot 3 stemmer (V, Ap, MDG).

Vedtak:
Etter plan- og bygningsloven § 19-1 gis det dispensasjon fra bestemmelsene til kommuneplanens arealdel § 3.1 for deling av gnr. 77 bnr. 95 som vist på situasjonskart, dokument 5502505 med følgede tillegg:

Ny bebyggelse skal ha saltak.

Kommunedirektøren gis fullmakt til å behandle søknad om arealoverføring og deling med de nødvendige vilkår for tillatelse

Votering:
Kommunedirektørens forslag ble enstemmig vedtatt.
Fellesforslaget fremmet av Pedersen ble enstemmig vedtatt.

Vedtak:
Refererte dokumenter tas til orientering slik de foreligger.

Votering:
Enstemmig godkjent.

Vedtak:
Dokumenter tas til orientering slik de foreligger.

Votering:
Enstemmig godkjent.